Geruststellingen in plaats van voorspellingen

De website huizenmarkt-zeepbel.nl vestigde mijn aandacht op de volgende uitspraak van Rabobank CEO Moerland in het AD:

En wat de dalende huizenprijzen betreft: we stoppen met het geven van voorspellingen, want eigenlijk weten we niet wat die prijzen gaan doen. Maar als je zegt dat ze gaan dalen, gaan mensen daar rekening mee houden, dan wordt het een self-fulfilling prophecy. Dus doen we dat niet meer.

De eerste bewering (we weten het niet) is eerlijk, de tweede (self-fulfilling prophecy) is hypocriet. Ik heb dat argument nooit gehoord bij het voorspellen van prijsstijgingen in een opgaande markt.

Voor een bank die de grootste hypotheekverstrekker van Nederland is, een hele batterij economen in dienst heeft en zich profileert met kennis als onderscheidende factor, is het nogal wat om ruiterlijk toe te geven dat ze geen idee hebben welke kant de huizenmarkt opgaat. Maar de slechte voorspelkracht viel niet langer te ontkennen.

Hieronder staat een tabel met realisaties en voorspellingen. Het betreft jaar-op-jaar veranderingen in de NVM huizenprijs en de voorspellingen daarvan die de Rabobank in de herfst (november of september) voorafgaand aan het desbetreffende jaar heeft gemaakt. De informatie op de Rabobank website gaat helaas niet heel ver terug, dus ik moet het hier doen met slechts zes jaren. In drie daarvan (2007, 2010 en 2011) waren de voorspellingen goed, maar bij de omslag in 2008 (van groei naar stilstand) en de forse prijsdalingen in 2009 en 2012 sloegen de voorspellingen de plank mis. Qua voorspelkracht doet de Rabobank het niet beter dan een random walk voorspelling [voor de fijnproevers: de MAE van de Rabobank is iets lager dan de random walk, maar de RMSE is hoger].

Jaar____Realisatie___Voorspelling
2007_____ 3,6_________ 3,25
2008_____-0,1_________ 3,25
2009_____-7,4_________ 1
2010_____ 3,2_________ 3
2011_____-1,7_________-1
2012_____-7,5_________ 2,5

(alles in %; realisatie 2012 = rabovoorspelling in november 2012)

Het is een bekend fenomeen dat omslagen in het marktsentiment en extreme veranderingen moeilijk zijn te voorspellen. Daar heeft niet alleen de Rabobank, maar ook bijvoorbeeld het CPB last van. Het relativeert ook de toegevoegde waarde van economische voorspellingen: als je ze echt nodig hebt, geven ze niet thuis.

Naast het missen van de uitschieters valt de positieve bias in de Rabo-voorspellingen op: gemiddeld voorspelde de Rabobank over de periode 2007-2012 een verandering van 2%; het werd -1,7%. Opmerkelijk is ook dat de voorspellingen relatief weinig fluctueren: de standaarddeviatie is 1,7 (tegen 4,9 voor de realisaties).

Over de periode 2007-2012 schetsen de voorspellingen van de Rabobank een beeld van een zich gematigd positief ontwikkelende huizenmarkt die zich na elke dip weer snel herstelt. Een beeld dat meer het verlangen van de bank naar stabiliteit reflecteert dan de werkelijkheid in de huizenmarkt. Want als je op een berg hypotheken zit en te dure woningaankopen van clienten hebt gefinancierd, dan wil je de markt natuurlijk niet destabiliseren. Dan wil je vooral geruststellen in plaats van voorspellen.

Moerland zal dan ook wel geschrokken zijn toen hij de voorspelling voor 2013 onder ogen kreeg. Een Rabo-econoom had de stoute schoenen aangetrokken en een prijsdaling van maar liefst 6% voorspeld (NVM benchmark), ver buiten de brave range over de periode 2007-2012. De Rabobank zal vast veel negatieve reacties hebben gekregen van bevriende makelaars en andere belanghebbenden. Dit kan toch niet de bedoeling zijn, er zou wel eens een self-fulfilling prophecy kunnen optreden. Veel te spannend. Dan maar gauw stoppen met die onzin.

Toch is stoppen met voorspellen de enige juiste beslissing, zij het dat die veel te laat en om de verkeerde reden is genomen. Het goede argument hiervoor is dat de Rabobank als belanghebbende partij de schijn van belangenverstrengeling moet vermijden. Het is veel chiquer om te zeggen: “Het is niet aan ons om de huizenmarkt te voorspellen, daarvoor zitten wij er te diep in. Laat een onafhankelijke partij dat maar doen”. Hetzelfde geldt voor de andere banken en voor de NVM. En de media zouden eindelijk eens moeten leren dat ze voor prognoses van de huizenmarkt niet moeten aankloppen bij banken en makelaars.

En het publiek dan? Dat zal moeten leren dat ook een huis een riskant beleggingsobject is, dat de markt twee kanten kan opgaan, dat geen enkele bank ze kan geruststellen en dat ze zich conservatief zullen moeten financieren.

Natuurlijk is het gemakkelijk om achteraf voorspellingen te bekritiseren, hoewel ik in deze oude pre-Lehman blog een stuk realistischer was dan de Rabobank.